Hur ser framtiden ut för Eskilstunas centrum? Uppgifterna om halverad hyra för en ny butik i centrum har fått starka reaktioner bland fastighetsägarna.
Anton Varnäs är bland annat vd på Tunafastigheter. Han är även sammankallande för Eskilstuna kommuns grupp Eskilstuna Stad & Platsevolution.
Han förklarar varför. Det hela började med en kommentar på facebook den 13 april om en ny butik i 21:an, Fashion Palace, som fick halverad hyra. "En halverad hyra för alla hyresgäster sänker i slutändan värdet på fastigheten med hela 60 procent". En situation som givetvis vore helt förkrossande för alla fastighetsägare i Eskilstuna centrum.
Tidningen träffar Anton Varnäs, som själv äger fastigheter i Eskilstuna, på hans kontor på väster.
– Om det nu stämmer att hyresgästen blivit erbjuden en lokal för halva priset av ordinarie hyran och utvecklingen påverkar lokalhyrorna i centrum generellt kan miljardbelopp stå på spel, säger Anton Varnäs.
Fastighetsvärdet står i proportion till driftsnetto. Driftsnetto är hyresintäkten minus omkostnader. 50 procent lägre hyresintäkt minus omkostnader ger ett driftnetto på cirka 40 procent, jämfört med ordinarie hyra. Med andra ord, en sänkning av fastighetsvärdet med 60 procent.
– Du kommer aldrig få en fastighetsägare i centrum att medge att de erbjudit hyresgästen en halverad hyra, det är jag helt säker på. I ditt fall kommer både hyresgäst och fastighetsägare "lägga locket på", konstaterar Anton Varnäs.
Fastighetsägarna gör tillsammans med WSP (Williams Sale Partnership, ett analys- och teknikkonsultföretag) varje år en rapport om centrumhandeln, Cityklimatet. Justerat för befolkningstillväxt så kan man konstatera att centrumhandel, dagligvaror och sällanköpsvaror ökar i omsättning i Sverige sedan 2010. Men sjunker markant i Eskilstuna.
Anton Varnäs har sin bild klar.
– Utbudet, upplevelsen och tillgängligheten har minskat i centrum vilket bidrar till att flödet av människor till stadskärnan minskar.
Tillgängligheten?
– Parkeringsmöjligheter och tillfartsvägar är de viktigaste frågorna för Eskilstuna centrums framtid. Det beräknas bo 120 000 invånare i Eskilstuna år 2030. Ska fler besöka centrum ska det vara bekvämt och enkelt att ta sig dit, även med bil.
Hur ser det ut för centrums framtid?
– Om attraktiviteten minskar i centrum blir hela Eskilstuna mindre attraktivt och fastighetspriserna sjunker. Även utanför centrum, vilket även kommer kunna drabba oss som fastighetsägare. Det påverkar alla.
Vad säger du om alla tomma lokaler i centrum?
– Ur värderingsperspektiv är det tyvärr ofta bättre för fastighetsägarna med en viss mängd tomma lokaler, än att sänka hyran. Se hur det ser ut idag.
Problemet är att sänker fastighetsägarna hyran för en, riskerar de behöva göra det för alla.
Anton Varnäs märker av en ökad efterfrågan utanför centrum. Tunafastigheter har sett en kraftig ökning senaste åren på förfrågningar från företag i centrum som vill ha lokaler strax utanför stadskärnan. Dit kunderna enkelt kan ta sig med bil.
– En konsekvens av minskad handel i centrum är att det ger färre arbetstillfällen även inom andra sektorer, som till exempel kontorsjobb. Det är med andra ord väldigt viktigt med en stark stadskärna.
Varför har det blivit så här?
– Majoriteten av fastigheterna i centrum ägs av institutionella ägare som under lång tid inte haft lokala representanter som bevakar den långsiktiga strategiska utvecklingen. Det vill säga, de har inte koll på framtida detaljplaner från kommunen angående tillfartsvägar och parkeringsmöjligheter. Det här måste lyftas upp och diskuteras.
Övriga fastighetsägare i Eskilstuna vill inte gärna diskutera sänkta hyror.
– Jag avstår kommentarer i denna artikel, säger Christina Engström, förvaltare av Cityhuset och Smedjan.
– Under den period vi förvaltat Gallerian har vi inte behövt subventionera hyror, tvärtom känner vi en stor efterfrågan på välanpassade ytor. Den enda trenden vi möjligen kunnat utläsa är en förändring kring storlek och utformning på de ytor som vi får förfrågningar på, men intresset för att bedriva verksamhet i centrum bedömer vi vara stort, säger Pontus Rode, vd på Mälarstaden och förvaltare av Gallerian.
– Vi förhåller oss till marknadshyra, säger Lars-Åke Lundin, centrumchef på 21:an.
Tidningen har sökt butikschefen för Fashion Palace för en kommentar men han är inte intresserad av att svara.